時政熱點:房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是本“糾結(jié)賬”

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朱迅垚

據(jù)央視報道，長期關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松，根據(jù)國家統(tǒng)計局、財政部及國稅總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)得出結(jié)論：自2005年1月1日至2012年12月31日，八年間全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

這一消息引起很多人的關(guān)注同時也帶來了很大爭議，原因是房地產(chǎn)企業(yè)一直以來的暴利形象容易引發(fā)民眾反應(yīng)：如此巨額稅務(wù)未繳納，房地產(chǎn)企業(yè)豈不是變相鯨吞國家和人民財產(chǎn)？相關(guān)稅務(wù)部門又為何不追繳，是否應(yīng)該追究責(zé)任？昨日，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人專門就此澄清，稱有關(guān)人員對欠稅的巨額推算方法不正確，是對稅收政策和征管方式的誤解誤讀。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅到底是什么？根據(jù)土地增值稅條例，土地增值稅是納稅人在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時所繳納的一種稅。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。從規(guī)定可以看到，要繳納土地增值稅的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)，所謂的法人，也包括自然人。只要進(jìn)行房地產(chǎn)交易，就應(yīng)該繳納土地增值稅。但現(xiàn)實中，自然人的房地產(chǎn)交易很少繳納土地增值稅，這也是因為個人房地產(chǎn)的土地增值額一般難以計算。

但房地產(chǎn)企業(yè)不同，因為其在一地的房地產(chǎn)項目所涉及的資金額度巨大，所以土地增值稅往往是針對房地產(chǎn)企業(yè)的。不過向房企征稅也有難度，首要的是技術(shù)難度。正如國稅總局負(fù)責(zé)人所說的，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計也比較復(fù)雜。最主要的是對扣除項目的測算，這些扣除項目涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本及費用，加計扣除項目，舊房的重置成本等，而稅務(wù)部門要測算這些項目則要了解涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況的清算說明，以及項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單等等。一句話，要清算一個房地產(chǎn)項目的土地增值稅需要非常復(fù)雜的程序，稅務(wù)部門需要投入相當(dāng)程度的人力。

當(dāng)然，稅收乃國家運行的重要保障，不可因為征稅困難就不去征收。針對土地增值稅征收現(xiàn)實，我國從上世紀(jì)90年代中期開始實行預(yù)征土地增值稅制度。一個房地產(chǎn)項目不是周期長嗎？項目涉及的面不是很廣嗎？那么按照一定的比例預(yù)先征收，等到清算時再進(jìn)行多退少補。國家目前對房地產(chǎn)項目土地增值稅實際采取的是這樣一個方法。至于所謂“應(yīng)繳未繳”則是會計科目術(shù)語，和欠稅是兩回事。從法律上說，只要一個房地產(chǎn)項目尚未達(dá)到清算的條件，其“應(yīng)繳未繳”都是合法的，雖然這里面不排除部分房企為了拖延清算時間故意將某些房地產(chǎn)項目的延續(xù)時間拉長。

3.8萬億元是怎么測算的？相關(guān)媒體沒有提及，但如果未考慮到我國預(yù)征土地增值稅這一前提，其測算必有夸大之嫌疑。但房地產(chǎn)土地增值稅征收確實存在漏洞，部分房企有故意拖延的情況以及某些地方稅務(wù)部門清算動力不足也是不爭的事實。國稅總局曾多次要求各地稅務(wù)部門盡可能對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清算，但實際完成清算的項目并不多。這里面除了技術(shù)難度之外，與地方稅務(wù)部門的積極性有關(guān)。相對于全國來說，某些地方政府對于房企帶來的土地收入更關(guān)心，土地增值有利于地方財政，因而對某些房企的拖延清算睜只眼閉只眼。對這種現(xiàn)象，相關(guān)部門必須嚴(yán)厲查處。

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