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2014年國家公務員面試熱點:超過“保質期”的電梯

2014-02-13 17:08:52 公務員考試網(wǎng) 華圖教育微信公眾號 華圖在線app下載 文章來源:華圖教育

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上世紀90年代中后期建設的電梯房,如今使用年限正在逐步邁入15年至20年,這是電梯使用的生命“大限”。目前,許多電梯超期服役,帶病工作。業(yè)內人士表示,最麻煩的是電梯更換只能采取動用房屋維修資金的方式來進行,但按照國際上通行的15年至20年更換一次電梯的標準看,房屋維修資金基本上無法承受電梯更換的高額費用。(1月19日《人民日報》)
 
據(jù)實而論,上世紀90年代中后期建設的電梯房,在居民住宅中占比并不是很大。進入本世紀后,由于城市土地資源的稀缺,高層的電梯房建設才成為商品房市場中的主角。也就是說,隨著時間向后推移,居民住宅電梯超期服役和更換難的問題,將愈來愈凸顯。放在“電梯奪命”事件頻發(fā)的現(xiàn)實語境中,任由住宅電梯超期服役,將會威脅到每一個人的生命安全,茲事可謂體大。
 
按照《物權法》的規(guī)定,業(yè)主“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。電梯屬于公共設施,依法應當屬于業(yè)主共有。而且,由于電梯的存在,商品房均攤面積的增加和商品房品質的提升,使得業(yè)主為此要大幅度增加購房成本。業(yè)主對包括電梯等公共設施在內的房產(chǎn),擁有70年產(chǎn)權,并且支付了相應的成本,到頭來面對自己的不動產(chǎn)權卻“上不去,下不來”,使用權縮減到15年至20年,顯然存在悖論。
 
據(jù)介紹,日本的房屋維修資金采取“開發(fā)商包攬”的方式,維修金就包含在房價中,由開發(fā)商全程負責房屋維修。這就要求開發(fā)商必須從一開始就面臨著幾十年之后的維修難題,如果開始偷工減料,越往后開支越大,這樣的制度設計在要求開發(fā)商承擔巨大后期責任的過程中,“倒逼”前期責任,形成了良好的制度效應。但他山之石未必適合我們,中國的房地產(chǎn)企業(yè),哪家也不敢說能夠屹立70年,包攬維修何從談起?
 
開發(fā)商賣的是70年產(chǎn)權的房子,卻不管15年至20年后的事,顯然是講不通的。而且,目前這種賣完了房子就“兩清”的模式,很容易導致開發(fā)商在電梯采購、安裝過程中偷工減料,甚至用不了15年,就會把一攤子爛事拋給業(yè)主。所以,在電梯到期更換問題上,應該讓開發(fā)商承擔一定的義務。換句話說,建設高層住宅的開發(fā)商,需要繳納一定的費用,專門用于未來的電梯更換。
 
去年,南京市對部分小區(qū)的老舊電梯開始集中整治,準備用3年時間完成419部高層住宅電梯的更新改造,采取的方式是市區(qū)兩級財政承擔90%的費用,居民承擔10%的費用。隨著本世紀初建設的大量高層住宅,將逐漸邁入15年的門檻,可以預見政府部門將無力承擔電梯更新改造的費用。最理想的出路還是要交給市場。
 
一方面,各地政府部門需要主導成立物業(yè)專項維修資金管理中心,對專項資金從“監(jiān)管責任”向“保值增值責任”轉型;另一方面,鼓勵銀行、保險等金融部門開發(fā)專項維修資金保值增值的金融產(chǎn)品。更重要的是擴大專項維修資金的來源,讓開發(fā)商承擔更多責任。住宅70年大限到期后續(xù)期問題模糊不清,電梯15年后更換問題受制于資金,國人用多半生的積蓄購置的房產(chǎn),實在裝不下這些沉重的未知。

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