時政熱點:樓市的走勢是分化而不是崩潰

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朱迅垚

在剛剛過去的“五一”小長假，北京樓市成交量跌破歷史新低。5月1日至3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%。此外，包括廣州、上海、杭州在內(nèi)的全國主要城市的樓市成交情況都不容樂觀。

事實上，房地產(chǎn)市場下行已成客觀事實，今年3月以來全國主要城市房價大都在降溫。在目前的形勢下，輿論出現(xiàn)兩種分化：一種觀點認為，當前只是房價短期遇冷，如同2009年和2011年一樣，短暫下行后仍然會回到之前的軌道；另一種觀點認為，中國樓市已到拐點，此輪下行很可能是樓市崩潰的開始。

筆者認為，樓市的未來趨勢既不可能如前十年一路飆升，也不會是崩潰，分化是未來中國樓市的基本趨勢，這種分化既包括房價在不同城市的分化，也包括房地產(chǎn)商的分化。

房價分化最明顯，即使近三個月主要城市房價遇冷，但一線城市和大部分二線城市仍然處于上升通道，而包括鄂爾多斯、溫州、神木在內(nèi)的房價高泡沫城市房地產(chǎn)價格則大幅下挫。這種分化有擴大趨勢，類似鄂爾多斯、溫州的城市可能會增加，但房價出現(xiàn)全盤大拐點的可能性微乎其微。原因在于，宏觀上看，中國的城鎮(zhèn)化目前實際上才完成不到40%，而國際經(jīng)驗表明，要到70%左右的高位才會轉(zhuǎn)入一個低平發(fā)展的新階段。在今后幾十年的高速增長期里，還會有幾億人進城居住，這決定了城市中心區(qū)域房價長期上漲的趨勢，即房價在相當長時期內(nèi)總體上還會表現(xiàn)為一條上揚曲線的大模樣。從中觀上看，主要城市房價遇冷與中央貨幣政策收緊關系很大。一旦貨幣池子縮水，房價自然收緊，但是，雖然強刺激不會有，微刺激仍然會保留，這決定了房價的整體趨勢。事實上，我認為，目前恰好是中國樓市軟著陸的最好時機。之前的強刺激政策導致房價過快增長，在某些城市形成了泡沫，泡沫的擠掉應當在保持大盤穩(wěn)定的情況下穩(wěn)步推進。房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟有非常緊密的聯(lián)系，某種程度上，房地產(chǎn)市場的去泡沫化正給中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級提供了機會。

房價的分化將直接帶來開發(fā)商的分化。一些激進的無實力開發(fā)商被迫出售資產(chǎn)黯然出局，而一些具有實力、具有經(jīng)營能力的機構則會脫穎而出。房地產(chǎn)市場魚龍混雜、泥沙俱下的情況將得到很大改觀，這對于房地產(chǎn)市場乃至中國經(jīng)濟都是好事。

由于樓市出現(xiàn)下行風險，部分地方政府有松動調(diào)控的意愿和積極性。近日，南寧、無錫、杭州蕭山區(qū)通過松綁限購、下調(diào)購房入戶標準等方式救市，而天津濱海區(qū)、福州、鄭州官方也放出消息，擬分類、分地區(qū)對購房政策進行調(diào)整。限購政策作為一種非常之策，不是市場的手段，未來如果要保持健康的市場，限購政策總體會是逐步放開。但如何放開，需要根據(jù)各地的情況分類處理，可以允許有些地方通過松動政策達到再刺激樓市上漲，保護土地價格。

無論從哪個方面來說，房地產(chǎn)市場的趨勢是分化。在“讓市場起決定性作用”的大方向指導下，通過分化，讓房地產(chǎn)市場軟著陸，讓中國經(jīng)濟順利轉(zhuǎn)型升級，這應當是未來的方向。

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