時(shí)政熱點(diǎn):樓市的走勢(shì)是分化而不是崩潰

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朱迅垚

在剛剛過(guò)去的“五一”小長(zhǎng)假，北京樓市成交量跌破歷史新低。5月1日至3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%。此外，包括廣州、上海、杭州在內(nèi)的全國(guó)主要城市的樓市成交情況都不容樂(lè)觀。

事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行已成客觀事實(shí)，今年3月以來(lái)全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)大都在降溫。在目前的形勢(shì)下，輿論出現(xiàn)兩種分化：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前只是房?jī)r(jià)短期遇冷，如同2009年和2011年一樣，短暫下行后仍然會(huì)回到之前的軌道；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)樓市已到拐點(diǎn)，此輪下行很可能是樓市崩潰的開始。

筆者認(rèn)為，樓市的未來(lái)趨勢(shì)既不可能如前十年一路飆升，也不會(huì)是崩潰，分化是未來(lái)中國(guó)樓市的基本趨勢(shì)，這種分化既包括房?jī)r(jià)在不同城市的分化，也包括房地產(chǎn)商的分化。

房?jī)r(jià)分化最明顯，即使近三個(gè)月主要城市房?jī)r(jià)遇冷，但一線城市和大部分二線城市仍然處于上升通道，而包括鄂爾多斯、溫州、神木在內(nèi)的房?jī)r(jià)高泡沫城市房地產(chǎn)價(jià)格則大幅下挫。這種分化有擴(kuò)大趨勢(shì)，類似鄂爾多斯、溫州的城市可能會(huì)增加，但房?jī)r(jià)出現(xiàn)全盤大拐點(diǎn)的可能性微乎其微。原因在于，宏觀上看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化目前實(shí)際上才完成不到40%，而國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，要到70%左右的高位才會(huì)轉(zhuǎn)入一個(gè)低平發(fā)展的新階段。在今后幾十年的高速增長(zhǎng)期里，還會(huì)有幾億人進(jìn)城居住，這決定了城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，即房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)總體上還會(huì)表現(xiàn)為一條上揚(yáng)曲線的大模樣。從中觀上看，主要城市房?jī)r(jià)遇冷與中央貨幣政策收緊關(guān)系很大。一旦貨幣池子縮水，房?jī)r(jià)自然收緊，但是，雖然強(qiáng)刺激不會(huì)有，微刺激仍然會(huì)保留，這決定了房?jī)r(jià)的整體趨勢(shì)。事實(shí)上，我認(rèn)為，目前恰好是中國(guó)樓市軟著陸的最好時(shí)機(jī)。之前的強(qiáng)刺激政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，在某些城市形成了泡沫，泡沫的擠掉應(yīng)當(dāng)在保持大盤穩(wěn)定的情況下穩(wěn)步推進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)有非常緊密的聯(lián)系，某種程度上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去泡沫化正給中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了機(jī)會(huì)。

房?jī)r(jià)的分化將直接帶來(lái)開發(fā)商的分化。一些激進(jìn)的無(wú)實(shí)力開發(fā)商被迫出售資產(chǎn)黯然出局，而一些具有實(shí)力、具有經(jīng)營(yíng)能力的機(jī)構(gòu)則會(huì)脫穎而出。房地產(chǎn)市場(chǎng)魚龍混雜、泥沙俱下的情況將得到很大改觀，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)都是好事。

由于樓市出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)，部分地方政府有松動(dòng)調(diào)控的意愿和積極性。近日，南寧、無(wú)錫、杭州蕭山區(qū)通過(guò)松綁限購(gòu)、下調(diào)購(gòu)房入戶標(biāo)準(zhǔn)等方式救市，而天津?yàn)I海區(qū)、福州、鄭州官方也放出消息，擬分類、分地區(qū)對(duì)購(gòu)房政策進(jìn)行調(diào)整。限購(gòu)政策作為一種非常之策，不是市場(chǎng)的手段，未來(lái)如果要保持健康的市場(chǎng)，限購(gòu)政策總體會(huì)是逐步放開。但如何放開，需要根據(jù)各地的情況分類處理，可以允許有些地方通過(guò)松動(dòng)政策達(dá)到再刺激樓市上漲，保護(hù)土地價(jià)格。

無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)是分化。在“讓市場(chǎng)起決定性作用”的大方向指導(dǎo)下，通過(guò)分化，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)順利轉(zhuǎn)型升級(jí)，這應(yīng)當(dāng)是未來(lái)的方向。

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