專業(yè)知識之如何完善物業(yè)管理

　　2014年社會工作者考試即將開始，華圖教育網(wǎng)社會工作者頻道(yflching.cn/a/shehui)第一時(shí)間為各位考生提供如何完善物業(yè)管理輔導(dǎo)和知識重難點(diǎn)分析，對社會工作者考試中如何完善物業(yè)管理將會出現(xiàn)的考點(diǎn)作出詳細(xì)解答，祝各位在今年的社會工作者考試中取得優(yōu)異的成績，考取理想的職位!更多2014社會工作者備考資料，請關(guān)注華圖教育網(wǎng)!

　　1、政府要加強(qiáng)宣傳,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識，并做好監(jiān)管、指導(dǎo)到位

　�、僖�認(rèn)真學(xué)習(xí)和宣傳好《物權(quán)法》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，提高業(yè)主物管及全民的法律意識，這是貫徹《物權(quán)法》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)。②是要深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供有力的依據(jù)。③要強(qiáng)化黨委政府及社區(qū)居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。

　　2、簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同

　　無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把簽訂內(nèi)容權(quán)利義務(wù)、詳盡明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。在合同內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定。在確定雙方的權(quán)利義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)水平來確定物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的水平。

　　3、依法成立業(yè)主委員會

　　針對業(yè)主積極性不高，小區(qū)業(yè)主委員會成立難的這一現(xiàn)狀，我們將嘗試在業(yè)主委員會籌備及成立的前期，由街道社區(qū)人員充實(shí)進(jìn)去，組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法進(jìn)行選舉，協(xié)助業(yè)主委員會與物業(yè)及政府部門進(jìn)行溝通，承擔(dān)組織、監(jiān)督等職責(zé)，方便業(yè)主委員會正常運(yùn)行，及業(yè)主權(quán)利的有效實(shí)現(xiàn)。作為小區(qū)的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)主動、積極、依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的職權(quán)，為業(yè)主委員會行使職權(quán)、維護(hù)業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極參與個(gè)別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的維護(hù)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。

　　4、有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用

　�、偈敲鞔_業(yè)委會工作職責(zé)，規(guī)范業(yè)委會各項(xiàng)制度。制定出臺有利于進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會的行為各項(xiàng)制度。②是選好并推薦業(yè)委會成員�？晌�納有財(cái)務(wù)管理、安全管理、設(shè)備管理、環(huán)境管理、法律專業(yè)特長的業(yè)主加入，形成業(yè)主委員會成員有管理技能和履職能力，便于更好的開展業(yè)委會工作，激發(fā)廣大業(yè)主的主動參與意識。③是房管局應(yīng)該加強(qiáng)業(yè)主委員會的培訓(xùn)、指導(dǎo)和監(jiān)督。引導(dǎo)業(yè)主委員會依法開展工作，對業(yè)委會活動中出現(xiàn)的業(yè)委會不作為、亂作為引發(fā)矛盾糾紛和違規(guī)行為及時(shí)制止并限期整改。④是規(guī)范《物業(yè)服務(wù)合同》確保各方利益。督促物業(yè)服務(wù)就小區(qū)各項(xiàng)收費(fèi)論證其必要性和合理性，予以監(jiān)督和公示；⑤是完善業(yè)委會資金的監(jiān)管。建議三管其下，一方面每季度進(jìn)行財(cái)務(wù)公開，另一方面有監(jiān)管部門監(jiān)管，還有一方面有投訴受理部門，這樣一來可以擴(kuò)大業(yè)委會的工作宣傳，二來增進(jìn)業(yè)主們對業(yè)委會的信任度。

　　5、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

　　①城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。 ②住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。③產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

　　6、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃

　　針對沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。

　　7、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分

　　房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。

　　8.政府、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)積極配合，共同營造有利于物業(yè)管理企業(yè)打造品牌、發(fā)展規(guī)模的社會氛圍

　　一是適度采用收購、兼并規(guī)模小經(jīng)營能力弱的物業(yè)管理企業(yè)等方式進(jìn)行企業(yè)的重組整合，形成規(guī)模優(yōu)勢，從而達(dá)到優(yōu)化企業(yè)資源配置，實(shí)現(xiàn)資源共享，降低管理成本，體現(xiàn)品牌特色。二是在物業(yè)管理市場引入競爭機(jī)制和招投標(biāo)機(jī)制，培育公正公平的市場環(huán)境，擇優(yōu)聘用。政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，強(qiáng)化管理，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行集約和規(guī)模經(jīng)營。

　　9、業(yè)主委員會聘請法律顧問

　　根據(jù)外國物業(yè)管理中的成熟經(jīng)驗(yàn)，由業(yè)主委員會出資聘請對物業(yè)管理方面有專長的律師作為業(yè)主委員會的法律顧問，能夠有效地對物業(yè)管理合同的簽訂及履行進(jìn)行審查和監(jiān)督，為業(yè)主委員會提供必要的法律幫助，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定、法律規(guī)定來盡職盡責(zé)地提供物業(yè)管理服務(wù)。雖然會因此增加業(yè)主的費(fèi)用支出，但對于保障業(yè)主的合法權(quán)益至關(guān)重要。

　　10、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該樹立以人為本的服務(wù)理念，進(jìn)一步提高自身素質(zhì)

　　物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和諧氛圍的形成起著至關(guān)重要的作用。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)依據(jù)，盡職盡責(zé)的為業(yè)主服務(wù)。全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進(jìn)鄰里交流，加強(qiáng)鄰里團(tuán)結(jié)。

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