社區(qū)物業(yè)管理存在問題分析

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　　1、物業(yè)管理條例還不完善，難以落實

　　目前盡管重慶市出臺了《重慶市物業(yè)管理條例》，但在實際的操作過程中條例難以落實，原因主要是：①《重慶市物業(yè)管理條例》高估了業(yè)主的法治意識和主動參與業(yè)主委員會實施民主管理的意愿②《重慶市物業(yè)管理條例》對業(yè)主的義務和要求不明確。③《重慶市物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會的領(lǐng)導指導監(jiān)管缺乏明確的法制規(guī)范。④《重慶市物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系沒有明確界定。

　　2、物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應，科技含量低，管理行為不規(guī)范

　　由于我國物業(yè)管理工作起步較晚，目前“小、散、亂”諸侯割據(jù)的狀況十分突出，科技化程度與西方發(fā)達國家相距甚遠，多數(shù)物業(yè)管理公司都達不到正常的經(jīng)營規(guī)模。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠人工方式進行管理，不但要耗費極大的人力、物力、財力和時間，而且難以達到規(guī)范化的管理效果。

　　3、居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)的責任劃分問題

　　在有些小區(qū)內(nèi)，既存在城市居民的自治組織即居民委員會，也同時存在業(yè)主所聘請的物業(yè)管理企業(yè)。根據(jù)目前的法律、法規(guī)，尚未能明確確定居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)并存時的法律責任。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限屆定問題

　　小區(qū)個別業(yè)主的亂搭亂建系困繞物業(yè)管理企業(yè)的主要問題之一。物業(yè)管理企業(yè)僅有權(quán)依照物業(yè)管理合同的約定來行使管理服務權(quán)，一旦遇到個別業(yè)主不聽勸阻而亂搭亂建時，物業(yè)管理企業(yè)往往束手無策，其受到行政執(zhí)法權(quán)的制約而往往無能為力。

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