【公基法律】抵押合同的效力與登記問題

民法中的擔(dān)保物權(quán)在公基的考察中不是難點(diǎn)，但是其中也有一些小的知識(shí)點(diǎn)需要大家掌握以防萬一。首先擔(dān)保物權(quán)是物權(quán)三大分支(所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))之一，其設(shè)立的目的是為了保證債權(quán)能夠得到保證，也就是說在債務(wù)人無法償還到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可依據(jù)法律規(guī)定對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)姆�律制度，分為抵押�?quán)、質(zhì)押權(quán)和留置權(quán)三種。

今天先看一下抵押權(quán)：

抵押權(quán)是債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而作為擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)債權(quán)人可以就該物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

從以上可以看出，抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移占有的，抵押人仍然可以合法的占有并使用抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)的考點(diǎn)有兩個(gè)，第一個(gè)是抵押合同的效力問題;第二個(gè)是抵押權(quán)的登記問題，通過一個(gè)案例來分析：

例如：甲向乙借款5萬元，以其名下的房子作抵押并簽訂抵押合同，但未進(jìn)行抵押權(quán)的登記，后甲不能償還債務(wù)，乙請(qǐng)求人民法院拍賣甲的房屋以清償債務(wù)。題目當(dāng)中有兩個(gè)問題：

第一，抵押合同的效力問題。一般來講，合同作為一種民事法律行為，只要滿足主體適格、意思表示真實(shí)和不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定等條件，那雙方合意達(dá)成即生效，并且抵押合同是要式合同，所以雙方的抵押合同是成立并生效的。但是抵押權(quán)并未設(shè)立，因?yàn)榉�律明確規(guī)定，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第二個(gè)問題，抵押權(quán)的登記問題。如果說上述案例中，甲與丙簽訂房屋買賣合同，并且已經(jīng)辦理了過戶登記，那么此時(shí)的丙成為房屋的所有權(quán)人，那債權(quán)到期后，乙能否對(duì)丙的房產(chǎn)行使抵押權(quán)呢?像這樣的問題在事業(yè)單位的考察當(dāng)中比較常見。

首先，乙對(duì)甲的房屋并不享有合法的抵押權(quán)，因?yàn)槲催M(jìn)行抵押權(quán)的登記，抵押權(quán)未設(shè)立，而此時(shí)丙和甲達(dá)成房屋買賣合同并辦理了過戶登記，此時(shí)丙是房屋所有權(quán)人。而乙如果要維護(hù)自己的權(quán)利，可以依據(jù)雙方已經(jīng)成立并生效的抵押合同請(qǐng)求甲承擔(dān)違約責(zé)任，而不能找到丙要求拍賣房屋以優(yōu)先受償，因?yàn)橐蚁碛械幕�于合同的債�?quán)不能對(duì)抗丙的物權(quán)。但是如果甲和乙之前對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行了登記，盡管丙此時(shí)成為房屋所有權(quán)人，乙照樣可以對(duì)房屋主張優(yōu)先受償，因?yàn)榇藭r(shí)乙所享有的是擔(dān)保物權(quán)和丙享有的所有權(quán)(物權(quán))地位平等。

另外也要注意不得抵押的財(cái)產(chǎn)：(一)土地所有權(quán);(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外;(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等以公益為目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施;(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

在記憶的時(shí)候可以這樣記：(土地)所有權(quán)、三塊地(宅基地、自留山和自留地)、做公益、有爭議、就封閉(被查封扣押)。

以上就是關(guān)于抵押權(quán)的相關(guān)考點(diǎn)。

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