房?jī)r(jià)異動(dòng)，樓市調(diào)控誰(shuí)在“拆招”？——高房?jī)r(jià)下地方政府、銀行、

房?jī)r(jià)異動(dòng)，樓市調(diào)控誰(shuí)在“拆招”？——高房?jī)r(jià)下地方政府、銀行、企業(yè)的眾生相

漫畫(huà)：推升 新華社發(fā) 趙乃育 作

??? 新華網(wǎng)北京９月１２日電（記者 劉敏 徐海波 烏夢(mèng)達(dá)）樓市調(diào)控堪稱“史上最嚴(yán)”，地產(chǎn)盛宴卻在不斷上演：北京六環(huán)房?jī)r(jià)進(jìn)入“２萬(wàn)時(shí)代”，北上蘇杭兩天四地王更是創(chuàng)下新紀(jì)錄。調(diào)控層層加碼，預(yù)期卻愈來(lái)愈高，甚至出現(xiàn)“逆襲”式上漲，地方政府、銀行與地產(chǎn)商在其間究竟扮演什么角色？

????地方政府：“點(diǎn)土成金”力度加大，“地產(chǎn)依賴”變本加厲

????北京剛現(xiàn)每平方米７.３萬(wàn)元的單價(jià)“地王”，滬杭隨即又拍出數(shù)百億的總價(jià)“地王”……一時(shí)間，一線樓市更加焦灼；“地王”扎堆背后，是地方政府“點(diǎn)土成金”力度加大，北上廣深等１０個(gè)大城市８月份土地出讓金收入同比大增１４９．３％。

????“這些地方為何在這個(gè)時(shí)段放出黃金地塊，對(duì)本已高燒不退的房地產(chǎn)市場(chǎng)又加一把大火，究竟是誰(shuí)在制造‘地王’，推高漲價(jià)預(yù)期？”財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)如是質(zhì)疑。

????“財(cái)政捉襟見(jiàn)肘，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)錢(qián)最快”，記者采訪中發(fā)現(xiàn)，一些地方政府的心態(tài)“驚人一致”。經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力加大，“錢(qián)緊”令地方政府如坐針氈。河北一位縣領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，“調(diào)控總是靈活的，發(fā)展是硬道理，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)‘高看一眼、厚愛(ài)一層’�！�

????一些政府官員向記者表達(dá)無(wú)奈：財(cái)政增收困難，公共服務(wù)和民生保障的開(kāi)支卻有增無(wú)減；加上今年地方債務(wù)大量到期，還債壓力加大，賣(mài)地成為一種“現(xiàn)實(shí)選擇”。

????一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，年初準(zhǔn)備投資一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，廣東某市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)稱“要重視風(fēng)險(xiǎn)，從容開(kāi)發(fā)”，到了第二季度卻突然提出“要加快建設(shè)”，接連組織開(kāi)發(fā)商座談，幫忙聯(lián)系貸款，一系列與項(xiàng)目有關(guān)的準(zhǔn)備于是緊鑼密鼓地進(jìn)行。

????在推高“面粉”價(jià)格的同時(shí)，一些地方政府也在為“面包”價(jià)格上漲開(kāi)后門(mén)。８月下旬以來(lái)，包括北京、廣州、南京在內(nèi)的１３個(gè)重點(diǎn)城市的周新批預(yù)售面積連續(xù)突破３００萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前數(shù)月一直維持的一兩百萬(wàn)平方米的面積。

????同樣的情景曾多次出現(xiàn)�？v觀十年房地產(chǎn)調(diào)控，從２００３年的“１８號(hào)文”到如今的“國(guó)五條”，調(diào)控政策層層加碼，地方政府卻頻頻“暗度陳倉(cāng)”。不論是２００８年２０多個(gè)地方相繼救市，還是２０１１年底３０多個(gè)城市放松調(diào)控，每一輪房?jī)r(jià)平穩(wěn)之后，毫無(wú)例外都出現(xiàn)了“逆襲”式的報(bào)復(fù)性上漲。

????對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，地方政府已經(jīng)過(guò)慣了“地產(chǎn)依賴”的好日子，但“寅吃卯糧”只會(huì)導(dǎo)致下幾屆政府的“錢(qián)袋子”更緊�！安荒茉傺赜玫禺a(chǎn)依賴的慣性思維，政策正在完善，哪一天情況變化了就會(huì)措手不及�！彼�說(shuō)。

????銀行：房企是“優(yōu)質(zhì)客戶”，房?jī)r(jià)回落比誰(shuí)都“急”

????地方政府“錢(qián)緊”，開(kāi)發(fā)商卻是“不差錢(qián)”。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)達(dá)３２％，開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)發(fā)速度逐漸加快。

????“開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行是優(yōu)質(zhì)客戶�！苯ㄐ幸晃还芾砣耸空f(shuō)，銀行對(duì)小微企業(yè)貸款的審查標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)有數(shù)十條，但大型開(kāi)發(fā)商只要項(xiàng)目質(zhì)量高、周期不長(zhǎng)，一般都可獲批，只是貸款利率上浮多少的問(wèn)題。

????通常情況下，房企開(kāi)發(fā)資金中，有近三分之一來(lái)自銀行等金融機(jī)構(gòu)。銀行、信托公司并非不明白房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，但是為了追逐利潤(rùn)，“只要不違反法律規(guī)定，就會(huì)照辦不誤。”幫助借貸雙方繼續(xù)玩“高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”的金錢(qián)游戲。

????中國(guó)指數(shù)研究院華中分院總監(jiān)李國(guó)政表示，地方銀行普遍存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占比偏高的問(wèn)題，一些甚至超過(guò)２０％�！叭绻�加上對(duì)建筑企業(yè)的貸款和個(gè)人房貸，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)占用的銀行貸款資金比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字�！�

????中國(guó)人民銀行相關(guān)分行的數(shù)據(jù)顯示，上半年湖北省信貸投放僅次于２００９年同期，為歷史次高水平。全部新增貸款的５０.２％均投向房地產(chǎn)等五大行業(yè)，由此帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)３３.８％，比去年同期加快８.３個(gè)百分點(diǎn)；７月份上海市中外資銀行新增住房開(kāi)發(fā)貸款同比多增５６億元。

????“房?jī)r(jià)跌了，銀行比我們還著急。”一位房地產(chǎn)公司高管說(shuō)，“房地產(chǎn)行情看漲之時(shí)，甚至?xí)�有銀行主動(dòng)上門(mén)推貸�！北M管此前銀行業(yè)曾表示，即便房?jī)r(jià)下跌５０％也能撐得住，但考慮到水泥、建材等貸款，銀行作為利益共同體不可能置身事外。

????從歷次房?jī)r(jià)上漲周期來(lái)看，銀行成為阻止房?jī)r(jià)下跌甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一股重要力量。２０１２年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售６.４萬(wàn)億元，銀行房貸利息８４００億元，僅此一項(xiàng)，就從房地產(chǎn)業(yè)分得八分之一的收入。

????房企：與政策“打太極”，信心膨脹欲搶占先機(jī)

????政策調(diào)控雖嚴(yán)，但一些房企通過(guò)捂盤(pán)惜售、陰陽(yáng)合同等方式與政策“打太極”�！罢�策嚴(yán)一些時(shí)，便減少推盤(pán)量，人為制造短缺；調(diào)控稍有松動(dòng)跡象，便伺機(jī)醞釀漲價(jià)。其實(shí)房企是這輪調(diào)控的大贏家�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

????例如，在國(guó)五條北京細(xì)則落地后，北京和廣州等地都開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，希望借此抑制高房?jī)r(jià)，但很快就被開(kāi)發(fā)商以“捂盤(pán)惜售”等貓膩來(lái)“拆招”。

????“西區(qū)３號(hào)樓不是說(shuō)今年初就開(kāi)盤(pán)嗎？為什么現(xiàn)在還不見(jiàn)動(dòng)靜？”一位欲購(gòu)北京龍虎時(shí)代天街項(xiàng)目的客戶很納悶。一位銷(xiāo)售人員告訴記者，不是不想開(kāi)盤(pán)，而是現(xiàn)在價(jià)格被壓得很低，等價(jià)格合適了再開(kāi)。

????拆分合同、“精裝房裸賣(mài)”也成為一種“營(yíng)銷(xiāo)策略”。廣州、南京等地近期紛紛曝出開(kāi)發(fā)商報(bào)較低價(jià)格實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽，購(gòu)房者卻只能用更高價(jià)格才能購(gòu)得住房。

????值得警惕的是，盡管２０１０年國(guó)資委就曾勒令非主營(yíng)業(yè)為房地產(chǎn)的央企推出地產(chǎn)市場(chǎng)，然而一些企業(yè)“潛水”后竟又“重出江湖”，甚至成為地王的最大買(mǎi)家。

????８月２７日北京一場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)上，所拍地塊無(wú)一例外被國(guó)企和央企收入囊中。北京夏家胡同地王出讓不足一月，中糧地產(chǎn)又以高達(dá)４.６萬(wàn)元的單價(jià)刷新北京單價(jià)地王。一位民營(yíng)房企老總感慨：“在土地市場(chǎng)上，想打敗央企和國(guó)企，太難了！”

????此外，開(kāi)發(fā)商逐漸通過(guò)“把控”市場(chǎng)，掌握定價(jià)權(quán)。武漢盤(pán)龍城一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商建立了一個(gè)不定期會(huì)商制度，針對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，共同研究打折促銷(xiāo)、漲價(jià)幅度及制造市場(chǎng)緊張氛圍等措施。據(jù)報(bào)道，廣州的十大地產(chǎn)商曾聯(lián)合密謀漲價(jià)，福建曾對(duì)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合漲價(jià)問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)打擊。

????專(zhuān)家建議，在樓市調(diào)控政策效果出現(xiàn)僵局之時(shí)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該對(duì)地方執(zhí)行調(diào)控完成情況和進(jìn)度進(jìn)行一次“考核”，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，排查漏洞，對(duì)執(zhí)行不力的部門(mén)和責(zé)任人加強(qiáng)問(wèn)責(zé)監(jiān)督；同時(shí)加緊制定更加完善和科學(xué)的調(diào)控措施，不能讓剛需成為樓市瘋狂的“埋單者”。

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