自住商品房能穩(wěn)住房價嗎

　　控房價的組合拳里又添新丁。

　　為著力解決剛性需求、改善性需求和夾心層家庭的住房困難，10月23日，北京市住建、國土、規(guī)劃、財政等多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中地位自主性改善型商品住房建設(shè)的意見》，明確北京市今后將加快發(fā)展自住型商品住房，同時，針對樓市調(diào)控全面升級出臺了七條措施（以下簡稱“京七條”）。

　　截至目前，明確開發(fā)自住商品房的地塊已有8處，分布在朝陽、海淀、昌平、門頭溝等多個區(qū)域，基本形成了年底兩萬套的供應(yīng)，明年將供應(yīng)5萬套。

　　這是繼今年3月底“京十五條”調(diào)控措施提出“北京將進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”后，北京市政府正式制定實施自住商品房政策。

　　該《意見》規(guī)定自住商品房的銷售均價比同地段、同品質(zhì)的商品房低30%左右，套型建筑面積以90平方米以下為主，并不設(shè)戶籍限制，非京戶藉家庭符合條件也可以購買。

　　面對領(lǐng)跑全國房價的北京，新政一落地立刻引來各界討論，這種被稱為“七折房”的自住商品房與其他房屋類型有何區(qū)別、它能否肩負(fù)穩(wěn)定房價的重任？

　　名目繁多，自住商品房站隊何方

　　在北京工作的于群夫婦和父母住在一起，為了即將出世的孩子，于群準(zhǔn)備加入購房行列�？吹阶宰∩唐贩康膬�(yōu)惠政策后，于群很是興奮，然而，細(xì)讀之下卻發(fā)現(xiàn)政策依然有附加限制。

　　此次出臺的意見中提出，為防止個別購房人利用轉(zhuǎn)讓自住型住房獲利，規(guī)定自住型商品房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，而在5年后入市轉(zhuǎn)讓的，增值部分應(yīng)將差價的30%繳納土地收益等價款。

　　“我國住房類別目前主要分為商品房和保障房，既然稱為商品房，為何卻像保障房中的兩限房一樣限制面積和入市？”對于自住商品房似是而非的性質(zhì)，于群十分疑惑。

　　其實，不僅于群一家，民眾和專家對自住商品房的討論首先就糾結(jié)在概念界定上。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)給出的解釋是：“京七條對自住商品房與以往保障房的區(qū)別并沒作詳細(xì)的表述。從字面上理解，其仍然屬于商品房的范疇，但與普通商品房在售價、套型與購買對象上有明顯差別。然而，它又不是保障性住房，保障性住房主要解決中低收入群體的住房問題，而自住商品房針對的恰恰是處于中端收入的改善性剛需購房群體，即中間夾心層的住房需求�！�

　　與此同時，中國人民大學(xué)民商法研究所所長劉俊海向記者指出：“自住商品房的推出明確區(qū)分了消費(fèi)自用和商業(yè)投資兩種不同的購房行為，對于超出自住需求而用于出租、出售或保值增值的商品房和用于滿足公民生存權(quán)的商品房在監(jiān)管政策層面要有不同的政策對待，在權(quán)利保護(hù)的優(yōu)先順序上，投資性需求排在生存權(quán)之后�！�

　　“商品房人為限價，表面上看違背了平等的市場原則，但平等不等于相同。因為追求的目的不同，在市場價格上有所區(qū)分，并決定了政府收取稅收比例的不同，是具有法理依據(jù)的。”

　　從早前的經(jīng)適房、廉租房、公租房、兩限房到最新出臺的自住型商品房，面對名目繁多的住房類型，一些網(wǎng)友建議政府在概念上不應(yīng)再做加法而是減法，避免公眾對概念的混淆�！翱刂品績r的初衷是好的，但最怕變成一場概念游戲。”于群向記者表示。

　　打供應(yīng)牌能否穩(wěn)定房價

　　盡管對其屬性的劃分沒有明確的界定，但政府在京七條中已明確自住商品房用地在土地供應(yīng)計劃中單列，供應(yīng)規(guī)模要達(dá)到市場的40%~50%。

　　在專家看來，對自住商品房的數(shù)量界定是一種從抑制需求到強(qiáng)調(diào)供應(yīng)的轉(zhuǎn)變。

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春表示：“過往的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)會打擊市場需求，特別是投資、投機(jī)性的需求，但卻沒有使得房屋銷售量和價格下降，這意味著問題在于供給并非需求�！�

　　然而，民眾擔(dān)心的是，對比之前推廣的限價商品房，自住商品房的出現(xiàn)能否扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房價飆升的局面。

　　2010年，中國鐵建集團(tuán)以14.6億元拍下房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地居住項目用地，并依照規(guī)劃打造北京首個“限房價、競地價”的限價商品房樓盤——長陽國際城，共建房2394套。

　　兩年來，除中國鐵建的長陽國際城外，許多知名開發(fā)商都在此地相繼開發(fā)樓盤。

　　回顧購房經(jīng)歷，長陽國際城限價房的業(yè)主吳先生告訴中國青年報記者，當(dāng)初的均價限制在每平方米1.25萬元，而同時期該區(qū)域的長陽半島樓盤和芭蕾雨悅都樓盤的均價在1.5萬元至1.6萬元不等。

　　當(dāng)記者來到長陽國際附近的一家房屋中介時發(fā)現(xiàn)，對面長陽半島的樓盤價格已經(jīng)達(dá)到每平方米2.8萬元左右，漲幅幾近翻倍。

　　“這個區(qū)域里只有長陽國際城的馨然嘉園是限價商品房，兩年前參與搖號的人已達(dá)到9000多名，限價房在數(shù)量上遠(yuǎn)不及周圍逐漸增多的普通商品房，更別提會拉低房價�！眳窍壬�和記者說。

　　“由于此前的保障性住房在整個房地產(chǎn)供應(yīng)中的比重太小，加之商品房本身供給不足，使得整體房價攀升�！眲⒃�春強(qiáng)調(diào)，“因此，對商品房的調(diào)控應(yīng)該在供給戰(zhàn)略上重新審視，改變根本性的格局狀況�！�

　　據(jù)北京住建委相關(guān)人士介紹，未來北京住房供給將建成三元制的模式，保障房、自住型商品房以及商品房的比例為1:2:2，即保障房占比20%，商品房占比80%，自住型商品房在商品房中占50%左右。

　　“如果看統(tǒng)計數(shù)字，可以保證的是兩萬套七折房會在短期內(nèi)對房價有下拉的作用。但能否真正的抑制房價，關(guān)鍵是要把這50%的市場比例變成后續(xù)的長期供應(yīng)，若能保持相應(yīng)的供給規(guī)模，那自住型商品房對未來住房市場格局會產(chǎn)生明顯的影響。”陳國強(qiáng)告訴中國青年報記者。

　　防止腐敗，后續(xù)監(jiān)管要跟上

　　北京市住建委的最新統(tǒng)計顯示，今年9月北京新房市成交量達(dá)到1.3萬套，創(chuàng)近4年來“金九”時期的最高值。

　　面對如此巨大的市場需求，在讓利3成的價格優(yōu)勢面前，除了對房價回落的期待，民眾不免對自住商品房的未來產(chǎn)生擔(dān)憂。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)在微博上算了一筆投資賬，發(fā)現(xiàn)如果未來5年房價漲幅不超過70%，七折房的投資收益率要遠(yuǎn)高于一般商品房。

　　“假定一套商品房價格是1萬元，7折則是7000元，若5年后漲幅20%，購買普通商品房的人賺2000元，而七折房賺了5000元，上繳30%的收益后仍賺3500元，高于普通商品房的收益�！痹隈R光遠(yuǎn)看來，這種低價房的利潤高，尋租空間較大，也極易成為腐敗的高發(fā)地。

　　面對可能預(yù)知的風(fēng)險，北京市住建委在“京七條”中雖然明確提出加強(qiáng)限購監(jiān)督、組建監(jiān)督委員會、嚴(yán)打騙購行為等各項措施升級，但對如何有效監(jiān)管違法入市交易等問題尚未作更多的說明。

　　準(zhǔn)入嚴(yán)謹(jǐn)，但后防不力，值得注意的是，與自住商品房類似性質(zhì)的限價房在后續(xù)監(jiān)管上已經(jīng)出現(xiàn)了漏洞。

　　作為北京首個限價商品房項目，2012年，長陽國際城的業(yè)主與開發(fā)商簽訂的合同中就明確規(guī)定了自房屋交付之日起，兩年內(nèi)不得將該住房出租或出售，否則將按國家法定折舊規(guī)定按折舊后價格退回開發(fā)建設(shè)單位。

　　但現(xiàn)實情況是，入住不到一年，此處便被媒體曝出有業(yè)主在沒拿到房產(chǎn)證的情況下就通過中介出售房子。

　　兩天前，中國青年報記者詢問了房山區(qū)長陽國際城外的幾家中介公司，但中介的工作人員都表示，長陽國際城是限價商品房，不準(zhǔn)進(jìn)入市場。

　　隨后，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前小區(qū)內(nèi)還有不少人是租房入住的。一位大爺告訴記者，自己和家人是今年5月租下的一套二居室的房子，價格是2400元/月，并且在他們居住的單元樓里，多半都是租客。“許多人在這邊買了房子，但又不在這邊住，我所在的單元入住率50%左右”。

　　面對限制租售的條款，一些業(yè)主提出，既然擁有合法產(chǎn)權(quán)，限制租售是否合法？

　　對此，中國人民大學(xué)民商法研究所所長劉俊海指出，雖然物權(quán)法中明確了個人房屋買賣自由，但在考慮物權(quán)法的同時，也要尊重合同法�！跋拗谱馐鄣囊�求并不是政府行使公權(quán)力，而是在購買房屋時，購房者與政府達(dá)成了某種約定，在雙方自愿接受限制條件下簽訂了合同，政府與購房者達(dá)成了一種契約關(guān)系，通過契約約束了購房者。因此，雙方都要遵循合同中的規(guī)定。”

　　與此同時，為了避免監(jiān)管漏洞，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，自住商品房的后續(xù)工作更為重要�！耙环矫妫�要嚴(yán)格進(jìn)行資格審核并及早公布相關(guān)的房產(chǎn)信息和購買者信息。而在未來退出上市的環(huán)節(jié)上也要更為透明公開，如對入市收益上繳政府的部分等信息都需要進(jìn)行監(jiān)督，要有相應(yīng)的機(jī)構(gòu)來行使監(jiān)管的責(zé)任。”

　　本報北京10月28日電

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