三支一扶申論：房產(chǎn)改革

【關鍵詞】

 

廉租房 保障房 新國八條 房產(chǎn)稅

 

【背景鏈接】

 

十二五規(guī)劃開年之際，國務院部署一系列工作對房地產(chǎn)市場調(diào)控，無論是既有措施的細化，還是新措施的出臺，都傳遞出加大樓市調(diào)控力度、鞏固擴大調(diào)控成果的信號。

 

2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會上提出八項措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，同時指出，自去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

 

2011年1月1日，北京城市低保標準由家庭人均月收入430元上調(diào)為480元。市住建委昨天發(fā)布，按照廉租房相關政策規(guī)定，廉租家庭領取的租房補貼、承租廉租實物住房的家庭實繳月租金，也隨城市低保標準聯(lián)動調(diào)整。

 

2011年1月27日，上海、重慶分別宣布自28日起正式啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點工作。房產(chǎn)稅改革試點方案出臺的一個重要意義是，我國在完善地方稅制方面又邁出實質(zhì)性一步，有利于為地方政府確立主體稅源。另外，房產(chǎn)稅改革在一定程度上會對房地產(chǎn)市場調(diào)控產(chǎn)生作用，能夠增加購房者的房屋持有成本，有利于打擊投資投機性需求，但具體效果與相關稅制設計密切相關。

 

【標準表述】

 

[內(nèi)涵]

 

在中國，“保障性住房”包含多個住房類別，它是提供給符合地方政府所制定標準的居民的一種社會保障形式。

 

保障性住房大致可分為四類：經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房、棚戶區(qū)安置房。

 

在四類主要保障性住房當中，廉租房建設面臨的資金困境最嚴峻。除承諾在長時間內(nèi)維持低水平的租金收益外，地方政府還須放棄賣地收益，且一般還須承擔建設成本。相比之下，經(jīng)濟適用房及限價房在建成后即可出售，還能依靠開發(fā)商注資及銀行貸款獲得大部分資金。選作重建的棚戶區(qū)一般位于市區(qū)內(nèi)，地價相對較高，可按更高容積率進行重建。

 

[原因]

 

房價居高不下的原因

 

第一，扭曲的消費觀念使房價高昂。

 

房價居高不下在一定程度上與部分購房者畸形的住房消費觀念是分不開的。一些購房者非理性消費，盲目攀比，貪大求洋，炫耀擺闊。認為“居者有其屋”，即人人都買房。過分強調(diào)房屋投資、增值的附加功能，因發(fā)展、增值、遺產(chǎn)等原因做出力所不能及的購買行為，這些不良的消費觀念只會助長房價上漲而不是下跌。

 

第二，土地供應時緊時松，導致房屋土地成本增加

 

為促進經(jīng)濟建設和城市發(fā)展，地方政府很多時候以地生財，對土地供應控制不嚴；但有時為保障糧食生產(chǎn)，又采取收緊的土地供應政策。這種時緊時松的土地供應政策，導致一些地產(chǎn)商囤積土地，通過炒地牟取暴利。

 

第三，低資本金與預售制度導致高空置、高房價。

 

高房價，不是市場直接推動的結(jié)果，而是由超出市場的行為造成的。我國出現(xiàn)高空置與高房價并存的怪現(xiàn)象，主要原因是開發(fā)商自有資金比例太低，開發(fā)商只投入20%的資本金，又拿占總投資50%以上的購房者訂金、預付款作支撐。開發(fā)商開發(fā)一個商品房項目，能賣掉一半就已贏利。

 

第四，住房供應結(jié)構(gòu)顛倒抬高了房價

 

一些城市中低價位普通商品住房供不應求，部分城市中低價位住宅所占比例不到10%，而高價房卻占到40%以上。住房供給結(jié)構(gòu)顛倒，出現(xiàn)住房危機，市場上需要量很大的低價房老百姓難以買到，而不需要的高價房又賣不出，高價房比例大無疑抬高了商品房均價，給消費者傳達的信息是房價普遍很高。

 

第五，開發(fā)商哄抬炒作炒高了房價

 

在市場競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了賺到更多的錢，往往對預先設計好的供給情況進行調(diào)整，在預先設計的供求大體平衡的基礎上，減少供給。還有房產(chǎn)商散布“地荒論”、“房荒論”，采用“坐地起價”、“捂盤惜售”的方式哄抬房價。國內(nèi)“炒房團”和海外投資機構(gòu)，都通過搶購、炒作商品房，在提價銷售中獲得高額利潤，人為炒高房價。

 

第六，商業(yè)賄賂嚴重，拉高了房價。

 

我國房地產(chǎn)開發(fā)領域存在一些腐敗現(xiàn)象。部分地方政府對于開發(fā)商分期開工、逐漸提價的行為，往往“睜一只眼、閉一只眼”；在審批過程中，名為公開招標，暗地里卻是一套約定俗成、心照不宣的“潛規(guī)則”。諸如此類的商業(yè)賄賂和腐敗行為一方面拉高了房價，另一方面使房地產(chǎn)業(yè)不能健康發(fā)展。

 

第七，導致房價上漲的最重要原因是保障性住房供應不足。

 

保障房建設不足主要原因是保障房建設需要政府減免稅費，降低地價讓利。而商品房建設可以讓政府賺個盆滿缽溢。不少地方政府過分依賴房地產(chǎn)財政，熱衷商品房建設，冷落保障房需求

(責任編輯：Rukawa kaede)