行測(cè)常識(shí)熱點(diǎn)之“房屋轉(zhuǎn)租合同”引發(fā)的連環(huán)糾葛

一、什么是“房屋轉(zhuǎn)租” 看生活案例

聞某系某小區(qū)403號(hào)房屋的所有權(quán)人和車位登記所有權(quán)人。2019年5月25日，聞某與楊某簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定由楊某承租該房屋，租賃期限五年，房屋租金每月5800元，按年支付租金。就在房屋租給楊某一個(gè)月后，一次聞某返回家中，偶然發(fā)現(xiàn)自己的房子由楊某轉(zhuǎn)租給了自己的朋友張某，租賃期限2年，租金每月約6000元。

房屋轉(zhuǎn)租行為其實(shí)就是我們生活中所說(shuō)的租別人的房子，自己當(dāng)二房東，這種行為如果征得房主的同意還好說(shuō)，如果是承租人在未征得出租人同意的情況下擅自轉(zhuǎn)租，就會(huì)比較麻煩。

二、厘清主體 分析法律關(guān)系

在上述案例里面，有兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是聞某(房主)和楊某(承租人)的租賃合同，一個(gè)是楊某(承租人)和張某(次承租人)的轉(zhuǎn)租合同。

三、抽絲剝繭 分析租賃合同

(一)聞某(房主)和楊某(承租人)的租賃合同

聞某和楊某簽訂的租賃合同，雙方意思表示一致合同成立，且滿足三個(gè)合同生效的條件：(1)當(dāng)事人具有相應(yīng)的訂立合同的能力：(2)意思表示真實(shí)。(3)不違反法律和社會(huì)公共利益，故該合同是有效的。雙方理應(yīng)受到該合同的約束。

(二)楊某(承租人)和張某(次承租人)的轉(zhuǎn)租合同

楊某和張某的轉(zhuǎn)租合同，雙方意思表示一致，也滿足合同生效的三個(gè)條件，故該合同也是有效的。

對(duì)于第二個(gè)合同，很多同學(xué)認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同是不滿足生效條件的，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。上面案例里，承租人和次承租人都具有相應(yīng)的訂立合同的能力，意思表示均真實(shí)，并且法律并沒(méi)有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的合同無(wú)效，故該合同是滿足生效條件的。

還有很多同學(xué)認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同是欺詐，應(yīng)該是可撤銷的合同，這種觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的。欺詐合同要求合同當(dāng)事人一方采取欺詐手段故意告知虛假情況、或者故意隱瞞真實(shí)情況，對(duì)方因?yàn)槠墼p行為陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而處分財(cái)產(chǎn)。該案例里，承租人楊某確實(shí)是瞞著出租人聞某擅自轉(zhuǎn)租的，但聞某作為房主并不是該租賃合同的當(dāng)事人，租賃合同是債權(quán)，債權(quán)具有相對(duì)性，只要債權(quán)人債務(wù)人之間沒(méi)有欺詐就不會(huì)成立欺詐合同。本案例里，合同當(dāng)事人是楊某和張某，楊某并沒(méi)有欺騙自己的朋友張某，所以也不能成立欺詐合同。

四、權(quán)益受侵犯 如何保護(hù)自己

上述案例里，雖然轉(zhuǎn)租合同是有效的，但并不意味著作為房主的聞某不能救濟(jì)自己的權(quán)利。具體可以這樣：

1.承租人擅自轉(zhuǎn)租，構(gòu)成違約，可解除租賃合同

《民法典》第七百一十六條 承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。據(jù)此，出租人聞某可依據(jù)該條款，解除自己和承租人的合同，合同解除后，承租人需要返還房屋，不得再居住。

當(dāng)?shù)谝粋�(gè)租賃合同被解除后，次承租人要求承租人履行轉(zhuǎn)租合同將陷入履行不能，此時(shí)，作為次承租人的張某可向轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人楊某主張違約責(zé)任。

2.承租人擅自轉(zhuǎn)租，構(gòu)成違約，可要求承擔(dān)違約責(zé)任

承租人楊某未經(jīng)房東聞某同意，擅自轉(zhuǎn)租房屋，屬于重大違約行為，作為房東可以依合同要求楊某承擔(dān)違約賠償責(zé)任。除此以外，根據(jù)《民法典》第七百一十六條規(guī)定：承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。如果次承租人使用房屋的過(guò)程中造成房屋物品、設(shè)備等損壞的，應(yīng)由承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

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