小產(chǎn)權(quán)房該不該轉(zhuǎn)正?

　　十八屆三中全會決定全文公布后，小產(chǎn)權(quán)房和單獨二胎政策成為老百姓最為關(guān)注的熱點問題。特別是決定提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的表述，引起各方的關(guān)注和討論。圍繞著小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該轉(zhuǎn)正，專家學(xué)者、政府官員、地產(chǎn)商等各持己見，莫衷一是。

　　近日就有媒體報道，華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強在財經(jīng)年會房地產(chǎn)論壇上回答小產(chǎn)權(quán)房合法問題時十分憤怒的表示，允許小產(chǎn)權(quán)房合法化，就是允許其他的違法行為合法化，小產(chǎn)權(quán)房永遠不可能合法化。

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房就是在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)的，被非本集體組織成員購買的房屋，它不需要繳納土地出讓金，也沒有基礎(chǔ)設(shè)施配套，價格低遠低于大產(chǎn)權(quán)的商品房，但是沒有產(chǎn)權(quán)證，不能用于買賣。

　　誠然，從現(xiàn)有土地管理相關(guān)法律來看，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的確是不合法的。

　　但是，三中全會提出要全面深化改革，在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用方面也明確提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。這讓人們有了很多想象的空間，也表明小產(chǎn)權(quán)房有轉(zhuǎn)正的可能。

　　土地作為一種直接性生產(chǎn)要素，在計劃經(jīng)濟時代被人為的分成集體和國有兩種類型，本身就不合理。按照市場對資源配置起決定性作用的原則，即使集體土地和國有土地同權(quán)同價，也是要遵循市場規(guī)律的，而不是政府硬性的規(guī)定。

　　再者，城鄉(xiāng)要素的雙向流動和平等置換也要求農(nóng)村集體建設(shè)用地入市。農(nóng)村居民可以購買城市住房，城市居民不能購買農(nóng)村住房，本身就是一種不平等，而且還會造成城市農(nóng)村兩頭占地，不利于集約節(jié)約用地。城市房價居高不下，與政府作為唯一壟斷的供地方有關(guān)，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市也有利于降低高房價，增加多元化的供地主體，這也是正確處理政府和市場的關(guān)系的重要體現(xiàn)。至于有人強調(diào)的小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問題，絕不是只有通過開發(fā)商才能保證房屋質(zhì)量，我國廣大農(nóng)村都是農(nóng)民自建房，質(zhì)量也沒差到哪去，再者房屋質(zhì)量好壞與政府監(jiān)管力度有關(guān)。

　　另外，提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入要求恢復(fù)農(nóng)村集體建設(shè)用地的本來價值。由于農(nóng)民住房沒有產(chǎn)權(quán)，不能上市交易，直接制約了農(nóng)民財產(chǎn)性收入得增。另外我們目前的征地制度，通過低價征收集體用地，高價出售國有用地的做法，給農(nóng)民很少的土地補償，也大大減少了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。由于產(chǎn)權(quán)不明晰，農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民永久性財產(chǎn)的價值一直得不到體現(xiàn)。

　　當然，有人擔(dān)心農(nóng)村集體建設(shè)用地入市會對地方政府沖擊很大，其實完全不必擔(dān)心。一方面，只有城市郊區(qū)的集體建設(shè)用地價值能與國有土地相當，但偏遠農(nóng)村、山區(qū)的集體土地是斷然不可能的，這個基本常識市場還是會有的，所以不必擔(dān)心放開農(nóng)村集體建設(shè)用地，土地市場會失控。另一方面，如果政府的收入要靠賣地來維持，那也是不可持續(xù)的，維持政府正常運轉(zhuǎn)的收入完全可以通過改革稅收制度，特別是推出房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等來完善。

　　還有人擔(dān)心農(nóng)村集體建設(shè)用地入市會對房價造成沖擊。短期來看，是必然的。但是從長期來看，維持目前的高房價實際上是不利于我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，沒有哪個發(fā)達國家是依靠房價來支撐的，況且高房價還不利于實體經(jīng)濟發(fā)展，助長了投機行為，拉大了收入差距，增加了社會風(fēng)險。

　　也有人擔(dān)心農(nóng)村集體建設(shè)用地入市還不夠成熟，不合法，不合規(guī)。既然三中全會已就全面深化改革形成共識，當前改革已經(jīng)進入深水區(qū)和攻堅期，困難和阻力會越來越大，更加需要智慧、勇氣和決心。改革就是要變法，修改完善某些不合理的法律法規(guī)。

　　當前的改革更重要的是調(diào)整利益結(jié)構(gòu)，一是地方政府的利益，特別是對土地財政依賴嚴重的地方政府；二是房地產(chǎn)商的利益，特別是依附地方政府土地壟斷供給產(chǎn)生的利益；三是部分當前土地房產(chǎn)政策的受益者。改革要通過制度的創(chuàng)新和設(shè)計，讓大多數(shù)人受益，讓弱勢群體受益。

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