樓市分化加劇 高房價還能挺多久？

????樓市分化加劇，高房價還能挺多久？——透視近期樓市各方利益博弈

????市民在2014廣西(南寧)房產(chǎn)博覽會上看沙盤，了解樓市行情(5月1日攝)。 新華社記者 陸波岸 攝

????新華網(wǎng)北京５月２０日電（新華社“新華視點”記者劉敏、楊紹功、徐海波）今年以來，雖然一線城市的房價未出現(xiàn)明顯變化，但全國樓市從未像現(xiàn)在這樣分化巨大。近日，北京亦莊首現(xiàn)零首付樓盤，標志著樓市調(diào)整從三四線城市蔓延至一線城市。

????４月份７０個大中城市房價上漲幅度進一步趨緩，新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅雙雙回落；南寧、無錫等多個地方政府紛紛調(diào)整樓市政策；銀行紛紛收緊房產(chǎn)開發(fā)貸款，央行力挺首套房貸……這樣一幅復(fù)雜的樓市圖譜，恰恰反映出我國樓市進入新一輪的“周期性調(diào)整”。

????房企：一邊“走量”一邊“哭窮”，意在“要政策”

????類似有關(guān)樓盤降價的消息近期不絕于耳：一些樓盤宣稱二期比一期便宜千元，實際上是一期精裝修二期毛坯房，有些樓盤打出“７折優(yōu)惠，直降３０萬”，實則只有一套，還有一些開發(fā)商采取首付分期總價未降的“零首付”政策。

????種種銷售“策略”背后是“錢緊”這個許多房企共同的“心病”。據(jù)《２０１４年一季度全國房企資金專題報告》顯示，一季度全國房企資金到位增速由去年同比增幅２６．５％降至６．６％。

????個別有影響力的開發(fā)商開始呼吁“救市”。武漢一家大型房地產(chǎn)企業(yè)老總表示：“現(xiàn)在市場上商品房價格已經(jīng)以接近成本線，個別樓盤甚至出現(xiàn)了虧本銷售現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與彼時政策出臺初衷背道而馳。”

????一些在網(wǎng)絡(luò)上廣泛流傳的新聞似乎也在有意無意中放大“錢緊”的事實：“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”光耀地產(chǎn)和寧波知名房企興潤置業(yè)倒閉，曾一度引發(fā)市場關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)倒閉潮來臨”的討論。然而只要細究，不難發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)的倒閉無一不與自身投資失誤有關(guān)。

????對于大型房企一致“哭窮”，業(yè)內(nèi)人士并不認同�！皶�哭的孩子有奶吃，開發(fā)商實則哭給決策層看，寄希望以此來推動調(diào)控政策的調(diào)整�！�

????“樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，供需格局已經(jīng)悄然生變。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這次的房企資金收緊的情況也為一些房企敲響了警鐘，一些盲目鋪攤子掙快錢、抗風險能力低的房企可能出局。

????地方政府：救市從“地下”轉(zhuǎn)向“明面”，“坐地生金”依舊

????無錫發(fā)布戶籍新政，購房落戶門檻從７０平方米降到６０平方米；杭州蕭山區(qū)為“減輕開發(fā)商資金成本壓力”允許土地競買保證金上限不超過１０００萬元；安徽銅陵給購買唯一住房者契稅補貼……近期，多個城市紛紛出臺樓市調(diào)整措施，背后實則是樓市萎靡焦慮。

????國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，４月份全國７０個大中城市的房價在連續(xù)數(shù)月的漲幅收窄后再次呈現(xiàn)向下的調(diào)整趨勢。

????“與以往全國各地‘同服一劑藥’不同，這一次地方政府救市政策呈現(xiàn)出‘因地制宜’的特點，打出放松限購、補貼、土地等‘組合拳’。”房產(chǎn)信息研究公司ＣＲＩＣ研究員楊科偉說。他認為，在地方收入預(yù)期銳減的壓力下，未來地方自主出臺“托市”甚至“救市”政策的進程可能進一步加快。

????然而值得深究的是，一些城市房子庫存量高企到了畸形地步，地方政府賣地熱情卻絲毫不減，甚至變本加厲。上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，今年一季度１０個典型城市土地出讓金收入同比增長８３．１％。

????事實上，“土地財政”正變得越發(fā)不可靠。在樓市低迷，銷售不暢的情況下，標桿房企已放緩拿地步伐。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，４月１０家標桿房企購地金額為１７３億元，盡管環(huán)比３月增長１５％，但較２０１３年月均購地金額大幅回落３８％，一些熱門地塊罕見流拍。

????“明知市場可能有問題，但是沒法停下來�！睎|部某市住建部門的負責人向記者表示，當?shù)卮蟛糠值亩愂找呀?jīng)上繳，地方要發(fā)展只能靠賣地，所以才會不斷逆市場規(guī)律而動，真正要扭轉(zhuǎn)這種局面需要從上到下的改革。

????中介：“好房子不等人”，信息混亂干擾判斷

????樓市存量迅速上升，市場觀望情緒嚴重，房地產(chǎn)中介也開始了緊日子。通過敦促成交、搶客戶、藏房子、發(fā)布景氣數(shù)據(jù)等，房產(chǎn)中介希望能夠逆勢求生存。

????一家房地產(chǎn)中介的置業(yè)顧問夏棟告訴記者，今年以來他手中成交的二手房數(shù)量下降，以往一個月能成交兩三單，現(xiàn)在客戶看房的周期越來越長，多數(shù)人仍在觀望。市場不景氣讓業(yè)內(nèi)顯得有點亂。除了催交意向金，假合同、假意向書等，現(xiàn)在還有不少公司甚至還雇傭了專業(yè)的“ｃａｌｌ客”反復(fù)打電話向客戶推銷二手房。

????除了敦促成交，部分有實力房地產(chǎn)中介正在大規(guī)模搶客戶、藏房子。有過售房經(jīng)歷的南京市民潘先生最近發(fā)現(xiàn)中介的態(tài)度變化很大。一年前他到中介掛房對方都是先談中介費，一年后中介業(yè)務(wù)稀少，再來掛牌中介工作人員熱情了很多。夏棟告訴記者，在市場不景氣的時候，房源更顯競爭力，現(xiàn)在當?shù)馗鱾�門店都在搶客戶。

????“盡管市場沒有那么好，但是房地產(chǎn)中介卻希望通過‘做數(shù)據(jù)’和‘積極解讀’讓人們把它想象得好一點，畢竟市場靠的是信心。”一位中介機構(gòu)負責人對記者說。

????市場信息混亂使得一些購房者難以判斷真實情況，加重了觀望情緒，特別是那些“手頭緊”的剛需族。對此，中國人民銀行近日敦促商業(yè)銀行，要求其合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

????一些業(yè)內(nèi)人士指出，不能將央行的舉措視為“救市”之舉。央行此次喊話，會對市場心理有一定影響，減輕首次購房者的負擔，意在穩(wěn)定市場預(yù)期。

????對于未來走勢，有專家指出，各地樓市分化還會持續(xù)一段時間，不同地區(qū)調(diào)控也將趨于分類調(diào)控和精準調(diào)控，而不會是統(tǒng)一取消限購限貸政策。這樣既有利于保護剛需的利益，又能夠刺破過熱地區(qū)長期以來形成的泡沫。

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