時事評論：70年＂大限＂后,你的房子怎么辦?

浙江溫州，這個在改革開放中曾多次產(chǎn)生制度創(chuàng)新的城市，近日再次被推上了風口浪尖。當?shù)匾恍┦忻癜l(fā)現(xiàn)，自己的房屋面臨土地使用權到期的問題，如果不續(xù)期將無法進行買賣交易;如果要續(xù)期，則必須繳納續(xù)期費，這筆費用，至少是“目前該房屋價格”的三分之一。

雖然溫州有關部門隨即做出了澄清，稱媒體誤讀了信息，目前還沒有真正辦出過一例續(xù)期，最后的收費方案也還沒有定論，但這已經(jīng)足夠引起輿論場上的一場軒然大波。

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碼姐：這次溫州的做法，可以說引起了一場超越這件事本身的風波。這其中的“真問題”到底是什么?

解碼哥：中國所有城鎮(zhèn)土地歸國家所有，改革開放之初，為了籌措經(jīng)濟開發(fā)的資金，中國借鑒了香港的經(jīng)驗，推出了“土地出讓金”制度，以公開拍賣的方式，有償轉讓一個時期內(nèi)的土地所有權。這個期限，隨后被規(guī)定為不超過70年。

在溫州的案例中，相關房屋的土地所有證年限僅為20年，目前已經(jīng)到期，當?shù)赜嘘P部門因此要求所有人繳納“續(xù)期費”。在土地出讓金收入大幅下降的當下，這筆續(xù)期費將為地方政府提供一筆新的土地財政來源，但顯然會對民眾造成較大的負擔。

碼妹：那溫州這種做法是不是有法可依?有沒有相關法律規(guī)定?

解碼哥：事實上，這次引起爭議的做法背后，確實存在著相關法律規(guī)定缺失的因素。

改革開放后，中國的土地管理制度一直處于不斷演進的過程中。在1990年國務院頒布的相關規(guī)定中，曾明確規(guī)定，土地使用權期滿后，國家無償取得土地所有權和地上建筑等的所有權。今天看來，這顯然是不利于公民私權的，但這就是我們改革的起點。

形勢總在發(fā)展，1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》就開始規(guī)定，土地使用者可以申請續(xù)期，國家“應當予以批準”(強制性規(guī)定)，經(jīng)批準續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，“依照規(guī)定支付土地使用權出讓金”。不過，這部法律中并未對如何“依照規(guī)定”、支付多少金額制定細則。目前，各地方政府依據(jù)的就是這部法律。

2007年，《中華人民共和國物權法》橫空出世。這部被認為迄今為止“最好地保障了公民的私有權”的法律的149條中規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”有人據(jù)此認為，“自動續(xù)期”就是“自動無償續(xù)期”。但《物權法》條文解釋在具體解釋149條時，明確提出，續(xù)期要繳費，具體金額由國務院定。事實上，這個問題在當時就引起了極大爭議，最后采取的是“模糊化處理”，先做了原則性的規(guī)定。這也是中國改革的一條經(jīng)驗智慧，希望改革的深化能夠逐步解決這一問題。

那么，國務院是怎么定的呢?關鍵就出在這兒。這個規(guī)定，到現(xiàn)在也沒有出來。所以，在上位法缺失的情況下，各地政府就只能依照自己的“理解”，開始收取這筆續(xù)期費了。

碼姐：既是這樣，各地政府的做法應該還是有所不同的吧?

解碼哥：確實如此。目前地方政府的處理方法主要有兩類。一種是像溫州這樣，按照“市場評估地價”收取，因此才會出現(xiàn)65.8萬元總價的房屋，要交30萬元續(xù)期費的情況。

另一種，是深圳等地的做法，按當?shù)氐?ldquo;公告基準地價”的35%收取。基準地價，簡單來說，就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格。一間80平米左右的房屋，延期20年的費用大約是4.5萬元。

相比之下，深圳市的做法顯然給民眾帶來的負擔小得多，也更能為民眾接受。據(jù)報道，深圳已經(jīng)有不少業(yè)主根據(jù)這一規(guī)定繳納了續(xù)期費。深圳市能采取這樣的做法，一方面與其財政條件較好，不必過分依賴“土地財政”有關，另一方面，深圳建市晚，房屋產(chǎn)權到期的少，新出讓土地多，考慮到收取過高的續(xù)期費會影響房價，政府采取了盡量降低收取標準的做法。

碼妹：漲~姿~勢~了!既然目前土地使用權年限的問題已經(jīng)成為輿論關注的焦點，接下來應該會有某些改變發(fā)生吧?

解碼哥：我國的改革開放即將進入第四個十年，目前土地使用權年限到期，確實已經(jīng)成為一個需要直面的問題。

土地“70年大限”，一直被形容為中國房地產(chǎn)市場的“達摩克利斯之劍”，增加了經(jīng)濟運行的不確定性，這本身就是一種額外的成本。消除這種不確定性，是政府的職責所在。盡快在國家層面上制定出統(tǒng)一的政策，改變各地“自行其是”的做法，很有必要。

在中國房屋土地制度演進歷史過程中，民眾已經(jīng)逐步形成了土地使用年限到期后將自動續(xù)期，僅繳納少量費用甚至免費的預期，目前的房屋買賣價格也是建立在這種預期的基礎上的。如果按照溫州的做法，對續(xù)期收取高昂的費用，可能改變房地產(chǎn)市場游戲規(guī)則，對市場造成巨大震動。由于房地產(chǎn)涉及面廣，利益大，這甚至會引起公眾對政府的不滿情緒累積�？紤]到這一點，及早制定出國家層面的相關政策細則，平衡地方政府和民眾的利益訴求，適當向民眾的利益加以傾斜，就顯得尤為迫切。在這個意義上，“深圳經(jīng)驗”值得借鑒。(文/王少喆)

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